Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε μία από τις πιο πιεστικές κοινωνικές προκλήσεις της σύγχρονης εποχής. Η εκρηκτική άνοδος των ενοικίων και των τιμών αγοράς κατοικίας, σε συνδυασμό με τη στασιμότητα των εισοδημάτων, δημιουργούν ένα ασφυκτικό πλαίσιο για χιλιάδες πολίτες, ιδιαίτερα για τους νέους και τα νέα ζευγάρια που προσπαθούν να χτίσουν τη ζωή τους. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank, επτά στους δέκα ενοικιαστές δηλώνουν πως τα ενοίκια δεν είναι προσιτά, ενώ περισσότεροι από τους μισούς Έλληνες θεωρούν την απόκτηση κατοικίας ανέφικτη. Ταυτόχρονα, το 52% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 30% του εισοδήματός του για στέγαση, ποσοστό που ξεπερνά το όριο στεγαστικής επιβάρυνσης όπως αυτό ορίζεται διεθνώς.
Η αγορά επιβαρύνεται ακόμη περισσότερο από την περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, την αυξημένη εξωτερική ζήτηση από επενδυτές του εξωτερικού και την ανεξέλεγκτη εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, η οποία αφαιρεί σημαντικό αριθμό κατοικιών από τη διαθέσιμη αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Σε πολλές περιοχές της Αθήνας, αλλά και της Θεσσαλονίκης ή των τουριστικών νησιών, η πίεση αυτή έχει οδηγήσει σε πρωτοφανή αύξηση των ενοικίων και των τιμών αγοράς, δυσχεραίνοντας περαιτέρω τη δυνατότητα διαβίωσης σε αξιοπρεπείς συνθήκες για τη μεσαία και χαμηλότερη εισοδηματική τάξη.
Απέναντι σε αυτή την κατάσταση, η Πολιτεία μπορεί και οφείλει να ενεργοποιηθεί άμεσα και αποφασιστικά. Καταρχάς, θα πρέπει να προσφέρει ουσιαστικά φορολογικά κίνητρα για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών που σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτες. Ένα τέτοιο μέτρο θα μπορούσε να είναι η πλήρης απαλλαγή από τη φορολόγηση εισοδήματος για ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα προς μακροχρόνια μίσθωση για περίοδο τριών ή και πέντε ετών. Παράλληλα, η επιδότηση της ανακαίνισης για παλαιά διαμερίσματα θα διευκόλυνε την ένταξή τους στην ενεργό αγορά, ενώ ένα σύστημα κρατικής ασφάλισης ενοικίου θα μπορούσε να καθησυχάσει τους ιδιοκτήτες που φοβούνται τις επισφάλειες των ενοικιαστών.
Επιπλέον, απαιτείται η ανάπτυξη ενός εθνικού προγράμματος κοινωνικής κατοικίας, το οποίο θα βασίζεται στην αξιοποίηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας για την κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών που θα διατίθενται με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια. Ένας κρατικός φορέας στέγασης, σε συνεργασία με τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης και ιδιωτικές εταιρείες, θα μπορούσε να επιταχύνει την υλοποίηση τέτοιων έργων. Αντίστοιχα, σε νέες αναπτύξεις από ιδιώτες, θα μπορούσε να εφαρμοστεί σύστημα “ανταποδοτικής συνεισφοράς”, με την υποχρέωση διάθεσης ποσοστού των ακινήτων σε προσιτές τιμές ή για κοινωνική χρήση.
Η Πολιτεία οφείλει επίσης να αντιμετωπίσει τη στρέβλωση που προκαλεί η ανεξέλεγκτη βραχυχρόνια μίσθωση. Με την επιβολή ανώτατου αριθμού ακινήτων που μπορούν να μισθώνονται ανά φυσικό πρόσωπο ή ΑΦΜ, τον καθορισμό ανώτατου αριθμού διανυκτερεύσεων ανά ακίνητο ανά έτος, την εφαρμογή προοδευτικής φορολόγησης ή και ειδικού τέλους, και τη δημιουργία πλήρους μητρώου καταγραφής των σχετικών ακινήτων, θα μπορούσε να περιοριστεί η μετατόπιση κατοικιών από τη μακροχρόνια προς τη βραχυχρόνια αγορά.
Παράλληλα, πρέπει να δοθεί έμφαση στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Η αναθεώρηση των συντελεστών δόμησης σε επιλεγμένες περιοχές, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα ή κοντά σε συγκοινωνιακούς κόμβους, θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών. Επιπλέον, σε κάθε νέα πολυκατοικία, θα μπορούσε να επιβληθεί ως προϋπόθεση η διάθεση συγκεκριμένου αριθμού κατοικιών για κοινωνική ή προσιτή στέγαση, με αντάλλαγμα αυξημένη εκμετάλλευση του οικοπέδου από τον κατασκευαστή.
Ένα άλλο κρίσιμο πεδίο είναι η πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Οι νέοι σήμερα δυσκολεύονται να αποκτήσουν στεγαστικό δάνειο, λόγω ασταθών συνθηκών απασχόλησης ή έλλειψης εγγυήσεων. Το κράτος μπορεί να δημιουργήσει προγράμματα κρατικά εγγυημένων στεγαστικών δανείων με χαμηλό επιτόκιο για νέους έως 40 ετών, αλλά και να εισαγάγει λύσεις, όπως το leasing-to-own, όπου το ενοίκιο οδηγεί σε απόκτηση κατοικίας μετά από μία περίοδο. Η διασύνδεση της εργασιακής σταθερότητας με επιδόματα στέγασης για νεοπροσληφθέντες στο Δημόσιο ή νεοεισερχόμενους στην αγορά εργασίας μπορεί να λειτουργήσει θετικά, στηρίζοντας τις νεότερες γενιές.
Τέλος, η διαφάνεια στην αγορά μπορεί να ενισχυθεί με τη δημιουργία μιας ψηφιακής πλατφόρμας που θα παρακολουθεί και θα καταγράφει τις αγοραίες τιμές και τα ενοίκια ανά περιοχή. Η υποχρεωτική δήλωση όλων των συναλλαγών σε ένα ενιαίο σύστημα θα βοηθήσει στον προσδιορισμό δίκαιων τιμών και θα δώσει τη δυνατότητα στο κράτος να παρακολουθεί και να επεμβαίνει όταν κρίνεται απαραίτητο.
Όλες αυτές οι παρεμβάσεις δεν αποτελούν μεμονωμένες λύσεις, αλλά τμήματα ενός ολιστικού εθνικού σχεδίου για τη στέγαση. Η αντιμετώπιση του προβλήματος προϋποθέτει βούληση, τεχνογνωσία, και τη συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα. Η στέγαση δεν είναι πολυτέλεια, αλλά θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα και προϋπόθεση για τη δημιουργία μιας δίκαιης, ανθεκτικής και βιώσιμης κοινωνίας. Αν η Πολιτεία επιδιώξει σοβαρά την αύξηση της προσφοράς και τη ρύθμιση των τιμών, τότε το όραμα για αξιοπρεπή και προσιτή κατοικία για όλους μπορεί να γίνει πραγματικότητα.