ΤΟ ΡΑΛΙ ΤΙΜΩΝ ΜΕΤΑΚΙΝΕΙΤΑΙ ΣΤΗΝ ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ
Η νέα εικόνα της ελληνικής κατοικίας κρύβεται πίσω από έναν φαινομενικά καθησυχαστικό μέσο όρο. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος στις 15 Σεπτεμβρίου. Ο ρυθμός είναι σαφώς χαμηλότερος από το 8,3% του 2025 και το 9,1% του 2024. Πρόκειται όμως για επιβράδυνση της ανόδου, όχι για φθηνότερη στέγη.
Το ουσιαστικό εύρημα βρίσκεται στη γεωγραφία. Στην Αθήνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5% και στη Θεσσαλονίκη κατά 4,7%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η άνοδος ήταν 5,4%, ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας έφθασε το 7,1%. Με άλλα λόγια, το ισχυρότερο κύμα δεν καταγράφεται πλέον στα δύο μητροπολιτικά κέντρα, αλλά στην υπόλοιπη Ελλάδα. Τα στοιχεία δεν αποκαλύπτουν από μόνα τους τα αίτια, επιβεβαιώνουν όμως ότι η πίεση έχει αποκτήσει πολύ ευρύτερο αποτύπωμα.
Η πιθανότερη ανάγνωση είναι ότι η ζήτηση διαχέεται εκεί όπου οι αρχικές τιμές ήταν χαμηλότερες, ενώ τουρισμός, δεύτερη κατοικία, τηλεργασία και επενδυτικό ενδιαφέρον ανταγωνίζονται την τοπική ανάγκη για μόνιμη στέγη. Αυτό αποτελεί ανάλυση και όχι συμπέρασμα της κεντρικής τράπεζας. Η ίδια μετρά τραπεζικές εκτιμήσεις εμπορικής αξίας και η βάση της περιλαμβάνει σχεδόν 972.000 εκτιμήσεις έως το τέλος Ιουνίου. Η έκταση του δείγματος κάνει τη μετατόπιση δύσκολο να αγνοηθεί, όχι όμως ομοιόμορφη για κάθε νομό ή νησί.
Δεύτερο μήνυμα είναι η διαφορά ανάμεσα στο καινούριο και το παλιό απόθεμα. Τα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών ακριβύνθηκαν κατά 6,2%, έναντι 5% για τα παλαιότερα. Η ψαλίδα υποδηλώνει ότι η αγορά πληρώνει περισσότερο για ενεργειακή απόδοση, σύγχρονες προδιαγραφές και περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών. Παράλληλα, η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε ετήσια αύξηση 7,1% στην παραγωγή του ευρύτερου κατασκευαστικού κλάδου κατά το ίδιο τρίμηνο. Αυτό δείχνει ισχυρή δραστηριότητα, αλλά δεν αποδεικνύει ότι κατασκευάζονται αρκετά σπίτια στις περιοχές και στις τιμές που χρειάζονται τα νοικοκυριά.
Για έναν ιδιοκτήτη, η συνεχιζόμενη άνοδος ενισχύει την αξία της περιουσίας. Για έναν νέο αγοραστή, ο χαμηλότερος ρυθμός δεν ισοδυναμεί με προσιτότητα, επειδή εφαρμόζεται πάνω σε ήδη αυξημένη βάση. Αν ένα ακίνητο έχει ανατιμηθεί διαδοχικά, ακόμη και μια μικρότερη ετήσια αύξηση μεγαλώνει το ποσό της προκαταβολής και του δανείου. Το ίδιο ισχύει για τις περιφερειακές αγορές, όπου τα εισοδήματα συχνά είναι χαμηλότερα και η προσφορά μακροχρόνιας μίσθωσης λεπτότερη.
Η πολιτική απάντηση, επομένως, δεν μπορεί να εξαντληθεί σε επιδοτήσεις ζήτησης. Όταν περισσότεροι αγοραστές διεκδικούν περιορισμένο απόθεμα, μέρος της ενίσχυσης μεταφέρεται στις τιμές. Χρειάζονται ταχύτερες άδειες, αξιοποίηση κενών κτιρίων, σταθεροί κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στοχευμένη κοινωνική κατοικία. Κυρίως χρειάζεται τοπική διάγνωση, επειδή η αγορά της Αθήνας δεν εξηγεί πλέον ολόκληρη τη χώρα.
Το συμπέρασμα είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν υποχωρεί, αλλά αλλάζει διεύθυνση. Η εθνική επιβράδυνση είναι θετική μόνο συγκριτικά, ενώ το 7,1% εκτός των μεγάλων πόλεων προειδοποιεί ότι η ακρίβεια εξαπλώνεται πριν δημιουργηθεί επαρκής προσφορά. Αν η πολιτεία συνεχίσει να σχεδιάζει με κέντρο μόνο τις μητροπόλεις, θα κυνηγά τις τιμές αφού αυτές έχουν ήδη μετακινηθεί. Η επόμενη στεγαστική πολιτική πρέπει να αρχίσει από τον χάρτη, όχι από τον μέσο όρο.