Η απόφαση της πολιτείας να προχωρήσει στον συνολικό εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη συνιδιοκτησία αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη μεταρρύθμιση στον χώρο της ακίνητης περιουσίας μετά τη θέσπιση του νόμου του 1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία.
Σχεδόν έναν αιώνα μετά τη δημιουργία των πρώτων πολυκατοικιών στις ελληνικές πόλεις, η πραγματικότητα έχει αλλάξει ριζικά. Οι ανάγκες των πολιτών, οι τεχνολογικές εξελίξεις, η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, η ενεργειακή μετάβαση, η βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και η αυξανόμενη ανάγκη προστασίας των κτιρίων από φυσικές καταστροφές δημιουργούν ένα εντελώς διαφορετικό περιβάλλον από εκείνο για το οποίο είχε σχεδιαστεί το ισχύον νομικό πλαίσιο.
Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης φιλοδοξεί να αντιμετωπίσει χρόνιες παθογένειες που επί δεκαετίες δημιουργούσαν αδιέξοδα στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, καθυστερούσαν τις επενδύσεις και υποβάθμιζαν την αξία χιλιάδων ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Παράλληλα επιχειρεί να εισαγάγει μια νέα φιλοσοφία διαχείρισης των πολυκατοικιών, σύμφωνα με την οποία η συνιδιοκτησία δεν αποτελεί απλώς ένα σύνολο ιδιωτικών διαμερισμάτων αλλά μια οργανωμένη κοινότητα με κοινές υποχρεώσεις, δικαιώματα και ευθύνες.
Στην πράξη οι αλλαγές αυτές δημιουργούν ένα νέο πλαίσιο λειτουργίας τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους διαχειριστές των πολυκατοικιών. Η δυνατότητα τροποποίησης απαρχαιωμένων κανονισμών με πιο ευέλικτες διαδικασίες θα επιτρέψει σε χιλιάδες κτίρια να προσαρμοστούν στις σύγχρονες ανάγκες χωρίς να απαιτείται πλέον σχεδόν ομόφωνη συναίνεση για κάθε αλλαγή.
Η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία θα διευκολύνει την υλοποίηση σημαντικών έργων συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης, αποκατάστασης φθορών και αξιοποίησης των κοινόχρηστων χώρων, περιορίζοντας τις περιπτώσεις όπου ένας μικρός αριθμός συνιδιοκτητών μπορούσε να μπλοκάρει κρίσιμες επενδύσεις.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και ο θεσμός του διαχειριστή, ο οποίος πλέον καλείται να λειτουργεί περισσότερο ως επαγγελματίας διαχειριστής περιουσίας παρά ως ένας απλός εκπρόσωπος των ενοίκων. Η διαχείριση των κοινόχρηστων δαπανών αποκτά μεγαλύτερη διαφάνεια, ενώ η πρόβλεψη δημιουργίας αποθεματικού κεφαλαίου επιτρέπει στις πολυκατοικίες να προγραμματίζουν εγκαίρως σημαντικές εργασίες συντήρησης χωρίς να οδηγούνται κάθε φορά σε έκτακτες εισφορές.
Παράλληλα η θεσμοθέτηση της υποχρεωτικής ασφάλισης των οικοδομών ενισχύει σημαντικά την προστασία των ιδιοκτητών απέναντι σε απρόβλεπτα γεγονότα.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα σε μια χώρα όπως η Ελλάδα, η οποία αντιμετωπίζει ολοένα συχνότερα έντονα φυσικά φαινόμενα. Οι ισχυροί σεισμοί, οι πλημμύρες, οι πυρκαγιές, οι κατολισθήσεις αλλά και τα ακραία καιρικά φαινόμενα που συνδέονται με την κλιματική αλλαγή αυξάνουν διαρκώς τον κίνδυνο για το κτιριακό απόθεμα.
Η οργανωμένη ασφάλιση των πολυκατοικιών, σε συνδυασμό με την καλύτερη συντήρηση και τον συστηματικό προγραμματισμό επισκευών, μπορεί να μειώσει σημαντικά τόσο τις οικονομικές απώλειες όσο και τις επιπτώσεις στην ασφάλεια των κατοίκων.
Παράλληλα ιδιαίτερα σημαντική είναι η προσπάθεια εναρμόνισης της πραγματικής εικόνας των ακινήτων με τα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Για δεκαετίες χιλιάδες ιδιοκτησίες παρέμεναν εγκλωβισμένες σε νομικές εκκρεμότητες, προσύμφωνα, ελλιπείς καταχωρίσεις ή ανακριβείς αποτυπώσεις. Η δυνατότητα τακτοποίησης αυτών των εκκρεμοτήτων αναμένεται να αυξήσει τη ρευστότητα της αγοράς ακινήτων, να διευκολύνει τις μεταβιβάσεις, να ενισχύσει την τραπεζική χρηματοδότηση και να περιορίσει σημαντικά τις δικαστικές διαμάχες.
Εξίσου σημαντικές είναι οι παρεμβάσεις που αφορούν την αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν, των αδιάθετων ποσοστών και τη δυνατότητα συνένωσης ή διαχωρισμού οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Οι ρυθμίσεις αυτές επιτρέπουν την καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις όπου η στεγαστική κρίση έχει λάβει ιδιαίτερα έντονες διαστάσεις. Μεγάλες κατοικίες μπορούν πλέον να μετατραπούν σε περισσότερες λειτουργικές μονάδες, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών χωρίς νέα δόμηση και περιορίζοντας την ανάγκη επέκτασης του αστικού ιστού.
Η ενεργειακή αναβάθμιση αποτελεί επίσης έναν από τους βασικούς πυλώνες της μεταρρύθμισης. Μέχρι σήμερα πολλές πολυκατοικίες αδυνατούσαν να προχωρήσουν σε έργα θερμομόνωσης, αντικατάστασης ανελκυστήρων, εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων ή αναβάθμισης των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, επειδή δεν μπορούσε να επιτευχθεί η απαιτούμενη συναίνεση. Με τις νέες διαδικασίες οι σχετικές αποφάσεις θα λαμβάνονται ευκολότερα, επιτρέποντας στα ελληνικά κτίρια να γίνουν ενεργειακά αποδοτικότερα, οικονομικότερα στη λειτουργία τους και περισσότερο φιλικά προς το περιβάλλον.
Σημαντική είναι επίσης η πρόβλεψη για την ταχύτερη επίλυση των διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών. Η επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών μειώνει το διοικητικό και οικονομικό κόστος των δικαστικών διενέξεων και δημιουργεί ένα σταθερότερο επενδυτικό περιβάλλον για την αγορά ακινήτων. Ταυτόχρονα η σαφέστερη ρύθμιση ζητημάτων που αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση περιορίζει τις συγκρούσεις μεταξύ των ιδιοκτητών, εξισορροπώντας το δικαίωμα αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας με την ανάγκη διατήρησης της εύρυθμης λειτουργίας των πολυκατοικιών.
Η συνολική μεταρρύθμιση αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία εάν εξεταστεί μέσα από το πρίσμα της ανθεκτικότητας των πόλεων. Η ύπαρξη οργανωμένων διαδικασιών συντήρησης, η δημιουργία οικονομικών αποθεμάτων, η καλύτερη τεχνική παρακολούθηση των κτιρίων και η σύνδεση της συνιδιοκτησίας με το Κτηματολόγιο, την πολεοδομία και τις ψηφιακές υποδομές δημιουργούν τις προϋποθέσεις για ένα περισσότερο ασφαλές, βιώσιμο και λειτουργικό αστικό περιβάλλον. Τα ελληνικά κτίρια αποκτούν σταδιακά χαρακτηριστικά επαγγελματικής διαχείρισης, όπως συμβαίνει εδώ και χρόνια σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες.
Σε μια εποχή κατά την οποία η κλιματική κρίση, η ενεργειακή μετάβαση και οι στεγαστικές ανάγκες μεταβάλλουν ραγδαία τον τρόπο με τον οποίο αντιλαμβανόμαστε την κατοικία, ο εκσυγχρονισμός της συνιδιοκτησίας μπορεί να αποτελέσει το θεμέλιο για μια νέα γενιά ασφαλέστερων, ποιοτικότερων και περισσότερο ανθεκτικών πολυκατοικιών.