Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα έχει λάβει πλέον διαστάσεις κοινωνικού και οικονομικού ζητήματος. Τα ενοίκια σε μεγάλες πόλεις, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, αυξάνονται με ρυθμούς που ξεπερνούν την αγοραστική δύναμη των πολιτών, ενώ η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση παραμένει περιορισμένη. Ένας από τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια είναι το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας (Golden Visa), το οποίο συνδέει την αγορά ακινήτου με τη χορήγηση άδειας διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών.
Η Ελλάδα, επιδιώκοντας να προσελκύσει ξένα κεφάλαια και να ενισχύσει την αγορά ακινήτων μετά την οικονομική κρίση, θέσπισε το πρόγραμμα αυτό το 2013, με αρχικό ελάχιστο όριο επένδυσης τα 250.000 ευρώ.
Η πολιτική αυτή, που φαινόταν τότε ως διέξοδος για την αναθέρμανση της οικοδομής και την εισροή ρευστότητας, οδήγησε πράγματι σε αυξημένες αγορές, κυρίως σε τουριστικές και αστικές περιοχές. Ωστόσο, με την πάροδο των ετών, δημιούργησε έντονες ανισορροπίες στην προσφορά κατοικιών για τον εγχώριο πληθυσμό. Πολλά διαμερίσματα μετατράπηκαν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή αγοράστηκαν αποκλειστικά για σκοπούς Golden Visa, αφήνοντας λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα για τις ανάγκες των πολιτών.
Η επίδραση της Χρυσής Βίζας στην αγορά ακινήτων είναι πολυεπίπεδη. Από τη μία πλευρά, συνέβαλε καθοριστικά στη σταθεροποίηση των τιμών μετά από μια δεκαετία ύφεσης και προσέλκυσε σημαντικά ξένα κεφάλαια. Από την άλλη, η αυξημένη ζήτηση από επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα όχι για να κατοικήσουν, αλλά για να επωφεληθούν από τη διαμονή ή την απόδοση, έχει οδηγήσει σε εκτίναξη των τιμών σε πολλές περιοχές.
Ακόμα και μετά την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στα 500.000 ευρώ για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο και τη Σαντορίνη, το φαινόμενο συνεχίζεται, καθώς οι αγοραστές στοχεύουν πλέον και σε άλλες περιφέρειες όπου οι τιμές είναι χαμηλότερες, προκαλώντας σταδιακά αύξηση σε όλη τη χώρα.
Η κατάσταση αυτή έχει κοινωνικές συνέπειες, καθώς νέοι εργαζόμενοι, οικογένειες και χαμηλόμισθοι δυσκολεύονται να βρουν οικονομικά προσιτή στέγη, ενώ παράλληλα οι επενδυτές απολαμβάνουν προνομιακή πρόσβαση στην αγορά. Το αποτέλεσμα είναι μια διπλή ταχύτητα στην αγορά ακινήτων, όπου τα διαθέσιμα σπίτια για μόνιμη κατοικία μειώνονται, ενώ αυξάνονται οι πολυτελείς ή τουριστικές επενδύσεις.
Η λύση δεν βρίσκεται στην πλήρη κατάργηση της Χρυσής Βίζας, καθώς πρόκειται για ένα εργαλείο που ενισχύει τη διεθνή εικόνα της χώρας και συμβάλλει στην ανάπτυξη. Αντίθετα, απαιτείται εξισορρόπηση. Η κυβέρνηση θα μπορούσε να θεσπίσει κανόνες που να κατευθύνουν ένα μέρος των επενδύσεων προς νέες οικοδομές ή προς ακίνητα που θα παραμένουν διαθέσιμα για μακροχρόνια μίσθωση σε κατοίκους. Μια άλλη προσέγγιση είναι η δημιουργία κινήτρων για την ανακαίνιση και επαναφορά στην αγορά εγκαταλελειμμένων ή παλαιών κτιρίων, συνδυάζοντας έτσι την επενδυτική δραστηριότητα με κοινωνικό όφελος. Έτσι, η ανάπτυξη στεγαστικών προγραμμάτων για νέους, όπως επιδοτήσεις ενοικίου ή αγοράς πρώτης κατοικίας, μπορεί να λειτουργήσει συμπληρωματικά.
Σε κάθε περίπτωση, η Χρυσή Βίζα δεν είναι από μόνη της το πρόβλημα, αλλά μέρος ενός ευρύτερου πλαισίου που χρειάζεται αναπροσαρμογή. Αν η Ελλάδα καταφέρει να συνδυάσει την προσέλκυση επενδύσεων με μια πολιτική προσιτής στέγασης, θα έχει κάνει ένα κρίσιμο βήμα προς μια πιο δίκαιη και βιώσιμη αγορά ακινήτων, όπου τόσο οι πολίτες όσο και οι επενδυτές θα μπορούν να συνυπάρχουν με αμοιβαίο όφελος.